ویزای طلایی یونان از طریق خرید ملک – راهنمای کامل ۲۰۲۶

ویزای طلایی یونان چیست

ویزای طلایی، مجوز اقامت در یونان برای سرمایه‌گذاران و اعضای خانواده آن‌ها (همسر، فرزندان زیر ۲۱ سال، والدین) است که در ازای سرمایه‌گذاری در اقتصاد کشور اعطا می‌شود. مسیر اصلی دریافت آن از طریق خرید ملک است. این برنامه حداقل ۵ سال اعتبار دارد و در صورت حفظ سرمایه‌گذاری، امکان تمدید دارد.

مزایای اصلی

• اقامت ۵ ساله با امکان تمدید بدون نیاز به حضور فیزیکی در یونان.
• شامل همسر، فرزندان زیر ۲۱ سال و والدین سرمایه‌گذار.
• امکان ورود بدون ویزا به کشورهای حوزه شنگن.

حداقل سرمایه‌گذاری و شرایط سال ۲۰۲۶

حداقل سرمایه‌گذاری بستگی به نوع و موقعیت ملک دارد:

مهم: حد ۲۵۰٬۰۰۰ یورو تنها برای املاک آماده شده ویژه اعمال می‌شود. آپارتمان‌ها یا ویلاهای عادی بدون بازسازی واجد شرایط نیستند. پرداخت کامل ملک و ثبت مالکیت به نام سرمایه‌گذار الزامی است.

املاک مناسب برای حد ۲۵۰٬۰۰۰ یورو

• املاک تجاری (دفاتر، انبارها، فروشگاه‌ها) تبدیل شده به مسکونی.
• ساختمان‌های تاریخی/فرهنگی با بازسازی کامل.
• استفاده از آپارتمان‌ها/ویلاهای معمولی یا زمین‌های بدون بازسازی/تغییر کاربری مجاز نیست.

مناطق و شهرهای قابل خرید

• تمام مناطق یونان – برای املاک حد ۲۵۰٬۰۰۰ یورو با بازسازی یا تبدیل کامل.
• سرزمین اصلی و جزایر کوچک – املاک از ۴۰۰٬۰۰۰ یورو.
• آتن، سالونیکا و جزایر محبوب (سانتورینی، میکونوس) – املاک از ۸۰۰٬۰۰۰ یورو.

مدت مالکیت و تعهدات

• سرمایه‌گذاری باید حداقل ۵–۷ سال حفظ شود (بسته به نوع ملک، قوانین جدید به پایداری بلندمدت توجه دارند).
• مالکیت باید قبل از درخواست ویزای اقامت کامل به نام سرمایه‌گذار ثبت شده باشد.
• منبع مالی و عدم سوء پیشینه برای همه سرمایه‌گذاران خارجی به شدت بررسی می‌شود.

آیا لازم است در یونان زندگی کرد

اقامت واقعی در یونان الزامی نیست. ویزای اقامت می‌تواند از خارج کشور تمدید شود و حضور در کشور برای حفظ وضعیت لازم نیست.

آیا امکان اجاره ملک وجود دارد

اجاره بلندمدت

• برای همه املاک مجاز است، معمولاً ۱۲ ماه یا بیشتر.

اجاره کوتاه‌مدت

• اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb، Vrbo و غیره) برای املاک ویزای طلایی ممنوع است.
• نقض قوانین اجاره کوتاه‌مدت ممکن است منجر به لغو ویزا و جریمه شود.

فرایند و الزامات کلیدی

1. انتخاب و بررسی قانونی ملک (due diligence).
2. امضای قرارداد خرید و پرداخت کامل ملک.
3. آماده‌سازی مدارک:
   • اثبات سرمایه‌گذاری
   • گواهی سوء پیشینه
   • بیمه درمانی
   • اسناد رسمی ملک
4. ثبت درخواست در مقامات مهاجرتی یونان.
5. انتظار برای تصمیم (معمولاً ۳–۶ ماه).
6. تمدید ویزا هر ۵ سال در صورت حفظ سرمایه‌گذاری و رعایت الزامات.

مالیات و مدیریت

• مالیات سالانه بر ملک (ENFIA) و هزینه‌های خدمات عمومی.
• مالیات بر درآمد از اجاره بلندمدت (۱۵–۳۵٪).
• تعهدات مالیاتی اضافی در صورت اجاره ملک.
• به سرمایه‌گذاران خارجی توصیه می‌شود حسابداری شفاف داشته باشند و درآمد خود را اظهار کنند.

حقوق و محدودیت‌های دارنده ویزا

• ویزای اقامت به صورت خودکار شهروندی نمی‌دهد؛ امکان تابعیت پس از ۷–۱۰ سال اقامت قانونی وجود دارد.
• دسترسی به کار در کشورهای دیگر اتحادیه اروپا محدود است – قوانین ملی را بررسی کنید.
• خانواده سرمایه‌گذار شامل ویزا می‌شوند، اما فرزندان بالای ۲۱ سال به صورت خودکار تمدید نمی‌شوند.

شفافیت مالی و بررسی منابع سرمایه

• یونان بررسی منابع سرمایه سرمایه‌گذاران خارجی را تشدید کرده است.
• انتقالات بانکی و معاملات باید شفاف و مطابق با قوانین مبارزه با پولشویی (AML) باشند.
• سرمایه‌گذار باید مدارکی داشته باشد که مشروعیت منبع سرمایه را ثابت کند.

توصیه‌های اضافی

• در صورت گران بودن جزایر محبوب نسبت به حد ۲۵۰٬۰۰۰ یورو، مناطق جایگزین را بررسی کنید.
• پشتیبانی حقوقی و اسناد رسمی برای رعایت الزامات ویزای طلایی حیاتی است.
• به تغییرات قانونی ۲۰۲۶ توجه کنید – ممکن است مدت نگهداری سرمایه یا الزامات اضافی سخت‌تر شود.